看不到昏暗城市的地下空間，很可能隱藏著一個數百億元的新興消費銷售市場。
據36氪消息，位於北京雙井的石雲浩亭公寓樓早年生活在北漂人群的地下人防室內空間，悄悄設立了小倉庫，向有個人用品儲存想法的人收費。在地面室內空間，石雲浩亭每平方米房價近10萬元；在城市地下空間，小倉庫賣家按立方收賬，按效果支付，每立方每天只需3-7元左右。
小倉庫又稱自助倉儲、self-storage、mini storage，在歐洲市場和中國香港普及較早。美國早在20世紀60-70年代就出現了大量的自助倉儲，因為「失去聯繫租賃戶」越來越多的投資者甚至掀起了倉庫拍賣的熱潮，一些投資者熱衷於像這個開盲盒一樣的賭博健身運動。
紀實片《倉儲挖寶王》（AuctionHunters）在中間，廢棄的廢棄倉庫很容易「盲袋競拍」清理形式，「尋寶人」它可以自己解決。起拍100美元，成交價幾千美元不一。有人拍了一個有古董的倉庫，轉讓賺了十幾倍。
目前，已有5家美國自助倉儲公司以REITS的方式銷售，最大的自助倉儲REIT資產總額已達數十億美元。根據彭博金融終端的資料，過去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITS的相對收入主要表現，明顯超過了整個市場的REIT和標準普爾500係數。
在中國，隨著城市化率的快速提高，小倉庫在過去十年裡逐漸具有發展潛力。打開公眾評論網路，定位在北京，搜索「小倉庫」關鍵字，很容易出現1421個相關商家，同樣的百度收錄進入「日常生活類別」中的「搬家服務」，商家總數只有小倉庫的一半。
只有這種需求才能提供。在豆瓣上。「每個人都住在租房裡」工作組，有人發帖瞭解到，他們必須去其他城市多個月。房子退房後，把物品存放在迷你倉推介可靠嗎？在「在死宅遷移方案中」在工作組，一位網友開玩笑說，他所在地的房租太貴了，冬天太冷了。他已經把貨物存放在一個小倉庫裡，提前準備南進。“跟他一起去，先去南方看看，趨於穩定。”。
除了居民，小倉庫的目標受眾也有時尚產品收藏家，多世同堂，尤其是後者。隨著家庭總數的增加，房屋無法容納大量的閒置物品。因為房價太高，搬到更多的房子越來越成為一種奢侈。
36氪最近採訪了位於北京朝陽區商業區的幾個小倉庫，拜訪了那裡的經營者和租戶。
01.三個行箱尺寸室內空間月收費標準至少165元
小倉庫大多位於一線城市人口密集的居住區。在同一商業區和不同品牌的小倉庫中，即使資費標準公佈，沿街也會選擇恒溫恒濕設備的機器，但在服務專案、倉儲管理、倉儲方便快捷等方面存在一定差異。
前面提到的位於石韻浩庭公寓樓的地下小倉庫，是位於石韻浩庭公寓樓處的地下小倉庫，「安東易小倉庫」大望路店距地鐵站九龍山站步行距離約500米。入口位於公寓樓和北京華聯超市旁邊的地上停車場。沒有明確的標誌。商場裡的貨車和貨車放在大門口。如果您第一次來訪，很可能找不到倉庫的具體地址，您必須提前聯繫倉庫管家領路。
進入儲藏室的方法是刷門磁條卡。根據樓梯到地下兩層的相對高度，標有序號的長格子房會進入視野。有的倉庫鎖是密碼手持鎖，有的是普通防盜裝置，鎖鑰匙必須打開。如果沒有電梯轎廂，只能以爬樓梯的形式存放，往返運輸大件物品需要更多的精力。
在走訪調查過程中，創作者沒有遇到前來存放的消費者，但他們可以知道商店的倉庫需求量很高。公共區域拐角處的走廊裡擺滿了顧客的用具，大約有十幾個整理箱，六個宜家家居包裝袋，小箱子上貼著備註：「有7立方米的倉庫空了就搬」。
工作人員表示，臨近年底，由於春節回家、搬新家等因素，瞭解小倉庫用戶的增加，3立方米以下的中小倉庫幾乎沒有差距。如有存儲要求，必須提前協商存儲時間。
據統計，0.5-1立方米的「小型倉」室內空間，可放置3-5個行李箱，長期非常熱。按1立方米計算，單獨儲存的月收費標準為210元。安東易銷售人員表示，如果不在乎，也可以選擇「公共性倉」，月收費標準約165元。
銷售人員展示了大約7立方米的公共倉庫，已經配備了各種存儲物品，包括個人行李箱、床墊和兩箱企業污垢。一家主要從事盲袋的公司臨時儲存了兩箱公共倉庫的資本周轉貨物。
事實上，並非所有品牌都會給予公共倉庫。36氪正在探訪位於十裡堡的十裡堡。「CBD小倉庫」在連結中，銷售人員表示，由於網上自助存儲方法的選擇，企業擔心管理方法的問題，沒有提供公共倉庫服務專案。
「CBD小倉庫」十裡堡營業網點位於東四環外。「首創愛這城」住宅社區佔有約3棟樓的地下室內空間，部分距離街道社區不遠，沿街標明通道位置和方向。
銷售人員以遠端控制的形式帶倉庫，為客戶提供動態密碼，根據路面粉絲燈標志和監督，具體指導客戶看倉庫路過。業務網點選擇了根據液壓升降平臺運輸貨物的方式，可以釋放客戶的雙手。
每個小倉庫的鎖類型都是智慧密碼鎖。除序號外，箱門還標明了實際體積和看板是否正在使用。
由於營業網點室內空間大，選擇人體感應燈照明燈具，如果一個人去，可能會產生幽閉恐懼，這也是絕大多數地下自助存儲的空間規劃。
價格方面，以7.5立方米的家庭式倉儲物流為例，安東易的月收費標準約為742元，CBD月收費標準為899元。如果一次性訂購一年，安東易和CBD可以給你90%和80%的折扣，折扣後的月價是668元和719元。
在選倉環節中，CBD小倉庫的線上水準相對較高，其微信小程式顯示每個業務網點的剩餘倉庫，細分為每個工廠倉庫的收費、高度和體積；安東易小程式主要表現在支付階段，但在公眾評論網路應用程式中，會給予很多折扣。
值得注意的是，一些小倉庫經營者採用不合規的方法進行經營推廣。在走訪調查過程中，一個小倉庫知名品牌通過微信聯繫創作者看倉庫。這個品牌在北京只有一家店，工作人員沒有告訴他們如何獲得創作者的電話號碼。
02.嘗試「向氣體收費標準」的二房東們
在北京，根據不同的體積和尺寸，每立方米小倉庫的月收費標準約為100-200元。體積越大，價格就越小。在深圳，每立方米的收費應為120元，香港30平方米小倉庫的月租金為3000港元。每立方米的價格高達500元左右。
香港的小倉庫，美國的收費更高，深層原因是行業更成熟，覆蓋率更高，店鋪已經完成「塑造用戶認知」這件事情。
在中國，由於沒有巨頭公司，很多企業家都準備提前投身於小倉庫的業務流程。此外，還有國外和國外。「按平米」收費情況不同的是國內小倉庫「按立方」收費標準，但店主是按平方米租購商業領域。
自媒體平臺[德里奇工作日志]作者在深圳從事商業房地產，關心小倉庫。她告訴36氪，周邊行業認為小倉庫是小倉庫「在空氣中賺錢」這些項目更受歡迎，準備以第二房東的形式成為一個直接的商業網點，但德里奇對個人創業所應對的收入市場前景並不樂觀。
“即使按照立方收費標準，直銷收入仍然太薄”，德里奇舉例說明，深圳員工一般在市中心回收工業廠房，在辦公樓地下室做小倉庫。使用面積60平方米，工業廠房相對高度4米，月租金成本約7000元，但裝修成本達到10多萬元。在全租的情況下，利潤時間超過2年。
德里奇說：“這還沒有計入人力資源、行銷和其他成本。此外，倉庫必須做好，需要教育附近的客戶，也需要一段時間。”
因此，大型企業正試圖儘快工業化，以加快回收率或從辦公樓業主手中大規模土地租賃下擴大室內空間的形式。這樣，分配到商業網點可以降低企業成本。
2019年4月，華平專案投資1.795億新元（約5.2億元）回收凱德土地迷你倉推介業務流程，資產包括位於新加坡的11個小型倉庫物業管理和上海的1個小型倉庫物業管理，被命名為趣味庫（StorHub）。現在上海有近20個營業網點，2020年5月，根據深圳樂存樂庫迷你倉推介的回收情況，趣存自助倉在當地完成了擴建。
由於利潤稀缺，大多數小型倉庫知名品牌都不願意公佈經營指標。2016年3月，深圳迷你倉儲有限公司在新第三董事會上市，是中國唯一一家小型倉庫行業上市公司。2016年至2019年，企業淨利潤一直處於虧損狀態，直到2020年才增加利潤，但淨利潤總額僅超過15.6萬元。在一線城市，這可能只是一個普通辦公室職員的年薪。2021年8月，該公司終止上市，退出新第三董事會。
CBD小倉庫創始人曹肇西表示：“不建議企業家進入這個行業，因為風險很大。整個行業的麻煩也需要讓更多的人瞭解小倉庫的出現。”
曹肇思於2008年從香港到北京工作，2014年開設了一個小型CBD倉庫。該公司命名CBD的主要原因是，第一個營業網點在CBD新城國際社區開設。曹肇思意識到，在初期，300人中，只有1人對小倉庫有認知能力，現在是100人，1人瞭解小倉庫。
在社區做線下推廣和線下傳播是CBD迷你倉推介宣傳的方式之一。曹肇珍有時會加入，許多居民仍然會明白「能不能存小寵物？」，「能不能入住」問題，讓消費者堅信，並使用小倉庫，還有很長的路要走。
據統計，CBD現階段，小倉庫多元化經營，輕資產比例為55分。曹肇西基本上調查了全國200多個倉庫的室內空間。即便如此，他還是明顯發現，近年來，各大品牌的同行業正在以更快的速度擴大門店總數，以多元化經營、租房、做二房東的方式。充分考慮潛在風險，CBD沒有選擇這樣的方式。
曹肇思明確指出，二房東在養老地產和共用辦公室經常看到混亂擴張的亂象，CBD設計風格比較穩定，希望您能為消費者提供穩定感。
03.長期超越標準普爾500
在美國，2008年金融危機後，由於多家住宅，(Multi-FamilyHomes）研發趨勢，我們從別墅區搬到公寓樓，促進了小倉庫的增長。
根據Rentcafe自助存儲單位的資訊，以德州為例，達拉斯和休斯頓是高層公寓基本建設密集的城市區。近十年來，公寓樓總數增加了近20萬棟，自助記憶體空間增加了2000萬平方米。
公司總部美國加州大眾倉儲公司（NYSE:PSA）2022年9月30日登錄紐約證券交易所，2021年年薪34億美元，同比增長17%。
50多年前，創始人B.WayneHughes和KennethVolk,Jr.注資2.5萬美元經營自主創業，他們沒想到自助存儲業務會有如此巨大的發展趨勢。
在新型冠狀病毒流行期間，美國人紛紛逃離城市，搬到更邊緣的地區，這也使得個人用品的需求全面爆發，促進了自助倉儲的入住率和租金水準的持續上升。辦公樓、購物廣場和酒店餐廳在同一時期的蕭條中處於領先地位，在大多數收賬房地產中處於領先地位。
現階段，美國REITS的銷售包含五個自助倉儲REITs，截至11月底，股票分紅率在3.8%至5.7%之間。2022年初以來，由於美國股市整體低迷和通貨膨脹影響，自助倉儲REITS無法再現2020-2021年的史詩市場——2021年這類資產平均收益率超過80%，遠高於全市場REITS的36%。此前，該財產最大的自助倉儲REIT-Public storage CEO罕見地發起了自己的回購計畫，也提振了銷售市場的信心。
美國人似乎不想失去他的其他東西。這一傳統潛移默化地決定了自助倉儲行業的發展，也決定了自助倉儲行業作為穩定租金現金流資產的主要表現。
根據彭博金融終端的資料資訊，過去十年（2011-2021）美國自助倉儲REITS的相對收入主要表現明顯超過了整個市場的REITS指數和標準普爾500係數。
在一定程度上，自助倉儲是房價上漲和居民住宅壓力水準增加的常見物質。在每平方米10萬元以上的房價面前，額外的存儲空間越來越豪華。
根據小白戶房地產網資料研究中心監測的國家重點50個城市，2022年上半年平均租金回報率為1:617，遠遠偏離國家標準（1:200-300），意味著房價相對較高。這是北京數百家迷你倉推介崛起的環境。
充分考慮到中國公開發行基金REITS市場已經開放，這種小型倉庫間距產生穩定的租金收入房地產可能不遠。
